共有物の分割の税務

Q．親からの相続により、土地(元々は親の自宅の敷地で現在は更地) を長男と二男で2分の1ずつ所有しています。長男と二男で今後の土地の利用方法を検討しましたが、長男はアパートを建築して賃貸事業を行いたいと考え、二男は売却して資金化したいと考えています。どのような解決策がありますか。税務の視点を踏まえて教えてください。

◆ポイント！

①土地の共有状態を解消することを「共有物の分割」といいます。

「共有物の分割」の方法は次の3種類あります。それぞれの方法により、税務(所得税)の取り扱いは異なります。

1.共有物を個々に分割して各々が取得する方法(現物分割)

2.共有物を他社に売却したうえで代金を分ける方法(代金分割)

3.共有者の1人が共有物を取得し、その共有者が他の共有者に対し金銭を支払う方法(価格賠償)

②現物分割(土地の分筆)を行った場合に、分筆後の土地の形状等の違いによって、贈与税が課されることがあり、特に留意が必要です。

Ａ.相続した土地が親族間で共有状態になることがあります。共有状態をそのままにしていると、共有者に相続が発生し、さらに共有者の人数が増加することになります。このQでは、長男と二男が自宅敷地を2分の1ずつ相続しており、土地の共有状態になっています。長男と二男は今後の土地の利用方法について意見が異なっている(長男：アパート事業希望、二男：処分して資金化希望)ことから、土地の共有状態を解消したいという内容です。共有状態を解消することを、「共有物の分割」といいます。共有者の協議の上、共有物の分割する方法は、下記の3つがあります。 

①現物分割：共有物を分割した上で、各々が取得する方法です。質問のケースでは、土地を分筆したうえで、長男と二男が分筆後の土地を各々取得することになります。

②代金分割：共有物を他社に売却した上で、売却代金を共有者で分ける方法です。質問のケースでは、土地を長男と二男共同で売却した上で、その売却代金を長男と二男で2分の1ずつ取得することになります。

③価格賠償：共有物を他の共有者から取得する代償として、金銭を支払う方法です。質問のケースでは、長男が次男の持ち分の2分の1を取得する代償として2分の1相当の金銭を長男から次男に支払うことになります。

◆所得税の取扱い

　それぞれの方法について、所得税の取扱いは以下の通りです。「代金分割」「価格賠償」は、譲渡所得税が課されることになります。「現物分割」については、税務のトラブルが生じるケースがありますので以下その取扱いをまとめました。

現物分割の税務

長男と二男が共有する土地を、それぞれの持分に従って現物分割した場合、その共有持分の交換を行ったことになります。税務において交換は譲渡の一種と考えられており、その譲渡によって生じる利益について原則として譲渡所得税が課されることになります。しかし、現物分割することは、土地を譲渡することによる経済的な収益の実現があったとは言えないとも考えられており、国税庁は所得税基本通達33-1の6の通り取り扱うことを定めています。

※所得税基本通達33-1の6

個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一つの土地についてその持分に応ずる現物分割があったときは、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。

(注)1.その持分に要した費用の額は、その土地が業務の用に供されるもので当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、その土地の取得費に算入する。

2.分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当するのであるから留意する。

上記通達の注意書き2に「土地の面積の比と共有持分の割合が異なる割合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価値の比が共有持分の割合におおむね等しいときには、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当する」と記載されています。つまり、分割後の土地の価額の差額が大きい場合には、その差額については共有者間で贈与があったものとして取り扱われ贈与税が課されることに注意が必要です。